Nezřídka nastane situace, kdy vlastník pozemku nevlastní pozemky, na kterých se nachází inženýrské sítě, tzv. přípojky, zajišťující přísun služeb k jeho pozemku a pro jejich vedení přes cizí pozemky nemá oprávnění. Stává se tomu tak častěji u starších nemovitostí, kdy z důvodu přestavování nemovitosti, prodeje sousedního pozemku či historických změn katastru nemovitostí nastane situace, že pozemek, přes který vedou Vaše přípojky, může vlastnit soused. Nelze však ani vyloučit, že podobná situace nastane i u novostavby z důvodu zanedbaní evidence, neúplných smluv k převodu či chybně zřízeným věcným břemenům.
Hlavní řády se obvykle nacházejí na pozemku poskytovatele dané služby anebo na obecních pozemcích. Lze předpokládat, že poskytovatelé služeb budou mít vedení hlavních řádů právně zabezpečeno. Pokud by tomu tak nebylo a oni by byli nuceni hlavní řad odstranit, s největší pravděpodobností by tím porušili smlouvu o dodávce dané energie a museli by Vám případnou škodu způsobenou přerušením služby uhradit. (Pozn. detaily odpovědnosti za škodu záleží na konkrétní smlouvě s poskytovatelem služby.)
Co však obvykle poskytovatel služby nehlídá, je právní zabezpečení přípojek, tj. potrubí, elektrického a jiného vedení mezi Vaší nemovitostí a místem, kde se přípojka napojuje na hlavní řád. V případě, že přípojka vede až k hlavnímu řadu pouze Vaším pozemkem, žádný právní problém nevzniká. Pokud se ale naopak nachází na pozemku souseda a Vy nemáte k přípojkám uzavřená věcná břemena, které jejich vedení cizím pozemkem zabezpečují, může soused přípojku odstranit.
Jestliže soused odhalí na svém pozemku přípojku, jedná se pro něj o cizí věc, která narušuje jeho vlastnické právo k tomuto pozemku. Pokud cizí věc není chráněna věcným břemenem, může soused požadovat po majiteli odstranění přípojky.[1] Pro případ, že vlastník přípojky nevyužije svého práva přípojku odstranit, lze věc považovat za opuštěnou a soused tak z tohoto důvodu může aplikovat ustanovení o přivlastnění věci.[2] Jakmile takto soused nabude vlastnictví k přípojce, může ji odstranit či zničit.[3]
Jisté omezení mu sice dávají různé právní předpisy, speciální pro jednotlivé druhy přípojek a vedení, výše popsané zničení přípojky sousedem mohou nanejvýš oddálit, nikoliv však vyloučit. Pro plynovou přípojku např. platí, že její vlastník je povinen zajistit její provoz, údržbu a opravy tak, aby se nestala příčinou ohrožení života, zdraví nebo majetku osob.[4] Obdobné platí také pro elektrickou přípojku.[5]
K přípojkám je proto nezbytné zřídit věcná břemena, konkrétně služebnost inženýrské sítě. Lze sice naše právo zabezpečit i jinými instituty, jako je např. právo stavby nebo nájemní smlouva, pokud to ale situace dovoluje, je z právního hlediska bezpečnější zajistit přípojku věcným břemenem. To dává vlastníkovi přípojky právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku[6] nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení inženýrské sítě, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu za účelem prohlídky nebo údržby přípojky.[7]
Věcné břemeno se zpravidla zřizuje vzájemnou dohodou s vlastníkem pozemku, přes který přípojka vede. Za uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene pan náleží vlastníkovi pozemku jednorázová nebo opakovaná náhrada.[8] Nelze však obecně donutit souseda k uzavření takové smlouvy – v některých případech však může o zřízení věcného břemene rozhodnout soud.
Věcné břemeno se většinou zřizuje na dobu neurčitou, jelikož nikdo nepředpokládá, že by např. plynová přípojka měla být po několika letech přemístěna. Zákon však nevylučuje, aby byla ve smlouvě o zřízení věcného břemene stanovena doba určitá. Vedle toho je podstatné zjistit, zdali bylo věcné břemeno zřízeno „in rem“, tj. ve prospěch jiné nemovitosti, nebo „in persona“, tj. ve prospěch jiné osoby. Pro přípojky je obvykle výhodnější zřízení věcného břemene „in rem“. Pokud se pak bude převádět ať už pozemek služebný nebo panující[9], věcné břemeno zůstane zachováno. U věcných břemen „in persona“ tomu tak není, jelikož oprávnění je spojeno s konkrétní osobou. Věcné břemeno „in persona“ navíc zaniká úmrtím oprávněné osoby.
Vedle toho může věcné břemeno zaniknout promlčením, kdy se po delší dobu právo nevykonává. To ale nebude častý případ u přípojek, jelikož v praxi by to znamenalo, že by oprávněný z věcného práva musel odstranit přípojky ze sousedova pozemku. Pokud pouze nebudou služby prováděny, tj. např. vodovodním potrubím nebude po delší dobu proudit voda, nemůže dojít k promlčení věcného břemene.
Zejména u starších nemovitostí se stává, že k přípojkám nejsou žádné dokumenty a přípojky vedly přes cizí pozemky odnepaměti. Sousední pozemek, přes který vedou Vaše přípojky, však může koupit nový majitel, který bude chtít přípojky odstranit. K zajištění právní jistoty v těchto situacích slouží institut vydržení. Pro vydržení služebnosti inženýrských sítí je potřeba vykonávat toto právo poctivě po určitou dobu.[10] Je tedy podstatná délka, poctivost a pravost držby věcného břemene. Dále se držba musí zakládat na způsobilém právním titulu a dobré víře.
Způsobilý právní důvod je takový, které by postačilo ke vzniku vlastnického práva. Pouhé chování domnělého držitele naplňující možný obsah služebnosti, např. u práva cesty tím, že projíždí přes cizí pozemek, však ještě neznamená, že je držitelem tohoto práva.[11] Držba musí dále být poctivá, což znamená držet právo z přesvědčivého důvodu.[12] Tím může být např. povolení souseda. Je však podstatné uvést, že právní titul a poctivost držby musí prokázat ten, kdo usiluje o to, že vydržením věcné břemene nabyl. Nepoctivá držba tohoto práva by pak např. znamenalo vybudování přípojky bez povolení či vědomí souseda. A v neposlední řade držba nesmí být nepravá, tj. získána klamem nebo násilím.[13]
Právo musí být takto drženo 10 let, a to nepřerušeně. Držba se přeruší, nevykonával-li ji držitel v průběhu vydržecí doby déle než jeden rok.[14] Do vydržecí doby se však ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.[15] Pokud vydržitel splní všechny výše popsané podmínky, nabude věcné břemeno, které mu poskytne oprávnění vést přípojky pozemkem, ke kterému je toto věcné břemeno vydrženo.
V případě, že držitel věcného břemene neprokáže poctivost a pravost držby, právní titul či dobrou víru, může jej stále vydržet mimořádným vydržením. K tomu dojde v případě, že držitel drží věcné břemeno 20 let. Pak musí vydržitel prokázat pouze délku držby.
Pokud tedy např. nový vlastník sousedního pozemku požaduje odstranění přípojek a s bývalým vlastníkem sousedního pozemku nebyla uzavřena žádná dohoda, postačí pro nabytí věcného břemene vydržením prokázání, že do sousedního pozemku byly přípojky uloženy před více než dvaceti lety. Nový vlastník sousedního pozemku pak může vydržení zabránit pouze, když prokáže nepoctivý úmysl. Důkazní břemeno se zde tedy přenáší na odpůrce vydržení.
Vzhledem k objemu tvrzení a důkazů, které musí vydržitel jinak uvést, je tak v praxi pravděpodobnější vydržení služebnosti inženýrské sítě mimořádným vydržením po 20 letech. Vydržitel pak získá výše popsané právo a vlastník sousedního pozemku tak nebude oprávněn přípojky odstranit. V každém případě je problematika vydržení poměrně složitá a doporučil bych proto každému, kdo o to bude usilovat, podrobný rozbor jeho konkrétní věci advokátem.
